Crescimento do Mercado Imobiliário no Brasil: Possibilidades e Desafios

O mercado imobiliário, que atualmente representa cerca de 10% do Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro, tem potencial para dobrar essa participação nos próximos anos, segundo José Urbano Duarte, ex-vice-presidente de habitação da Caixa Econômica Federal. Em entrevista ao Money Times, Urbano aponta que novas alternativas de financiamento, além do mercado de capitais, serão necessárias para impulsionar esse crescimento.

Dados do Banco Central mostram que o setor imobiliário saiu de 2% do PIB em 2000 para perto de 10% em 2015, onde permaneceu desde então. Segundo Urbano, o maior obstáculo para novos avanços é o funding, ou seja, a captação de recursos para investimento. Os principais pilares de financiamento — a poupança e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) — enfrentam desafios de esgotamento.

Os saques da caderneta de poupança, por exemplo, atingiram níveis recordes, com R$ 11,2 bilhões retirados entre janeiro e setembro deste ano. Essa saída de recursos está relacionada principalmente à baixa rentabilidade da poupança, que hoje é calculada com base na Taxa Referencial (TR) mais 0,5% ao mês, enquanto a taxa Selic está em 10,75% ao ano. Com isso, os investidores buscam opções mais rentáveis, como outros produtos de renda fixa e o mercado de capitais.

O mercado de capitais, de fato, vem crescendo como uma alternativa de funding. Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), a participação de instrumentos como Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs) e Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) passou de 30% para 40% desde 2022.

A Caixa Econômica Federal está atenta a essa mudança e recentemente anunciou que está estruturando operações no mercado de capitais para oferecer novas opções de crédito às construtoras. Além disso, trabalha com o Ministério da Fazenda em ajustes regulatórios para tornar esses instrumentos mais vantajosos para os fundos.

Apesar desses avanços, Urbano ressalta que o risco de escassez de funding ainda é uma preocupação. “O ponto mais importante é quais serão as soluções que surgirão para resolver esse problema de forma mais estrutural”, afirma.

De olho nesse cenário, Urbano ingressou em março deste ano no conselho da Manatí, uma gestora de recursos especializada em investimentos alternativos para o setor imobiliário. Ele vê os FIIs como ferramentas importantes para impulsionar o mercado de capitais como fonte de financiamento. “Os gestores desses fundos são os que mais conhecem as novas alternativas e, para mim, é uma oportunidade estar desse lado também”, diz Urbano.

Eduardo Vahan Mekbekian, sócio-fundador da Manatí, destaca que a chegada de Urbano tem sido valiosa para aprimorar o conhecimento da equipe sobre o mercado imobiliário e aumentar a rentabilidade dos fundos, com projeções de CDI + 5% ou CDI + 6% em algumas operações.

Com esse movimento, o mercado imobiliário pode estar no caminho para superar suas barreiras de financiamento e, quem sabe, dobrar sua participação no PIB brasileiro nos próximos anos.